Mit Mietwohnungen Steuern sparen

Achtung: Bauanträge müssen bis 31. Dezember 2021 gestellt sein

Der Wohnungsmarkt ist nicht nur in den Ballungsgebieten Deutschlands nach wie vor sehr angespannt. Wer die erste Hürde genommen und überhaupt erst einmal eine Wohnung gefunden hat, steht dann aber oft vor der zweiten: der vielerorts fast unbezahlbaren Miethöhe. Die Spirale von schier nicht enden wollender Nachfrage, nicht ausreichendem Angebot und kontinuierlich steigenden Mieten muss irgendwie durchbrochen werden - das hat auch die Bundesregierung erkannt. Ihr bereits seit einigen Jahren erklärtes Ziel lautet daher: Wohneigentumsquote erhöhen und gleichermaßen private Investoren durch steuerliche Vergünstigungen motivieren, bezahlbaren vermieteten Wohnraum zu schaffen. Dabei soll gerade auch mittleren und unteren Einkommensgruppen die Möglichkeit eingeräumt werden, selbst zum Eigentümer zu werden. 

Gelingen soll dies durch zeitlich befristete Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau, wodurch Vermieter im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den drei folgenden Jahren zusätzlich zur zweiprozentigen linearen Gebäudeabschreibung eine Sonderabschreibung in Höhe von je 5 % der Bemessungsgrundlage geltend machen können. In nur vier Jahren kann die neugebaute Mietwohnung damit insgesamt bereits zu 28 Prozent abgeschrieben werden.

Die Förderung ist allerdings an einige Voraussetzungen gebunden:

• Die begünstigten Flächen müssen mindestens zehn Jahre entgeltlich für Wohnzwecke vermietet werden. Ferienwohnungen sind nicht begünstigt, da diese nicht Wohnzwecken dienen, sondern der kurzfristigen Vermietung.  

• Die Baukosten dürfen maximal 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Der Neubau von Wohnungen mit hohem Standard und die Modernisierung von Wohnungen werden nicht begünstigt. Gefördert werden maximal 2.000 Euro je Quadratmeter. 

• Bauanträge müssen zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt werden.

• Eine Sonderabschreibung darf letztmalig 2026 geltend gemacht werden. Dies gilt auch für Wohnungen, bei denen der vierjährige Inanspruchnahmezeitraum noch nicht abgeschlossen ist, z. B. bei Wohnungen, die erst 2024 fertiggestellt werden. 

• Eine Doppelförderung durch Sonderabschreibung und Inanspruchnahme von öffentlichen Mitteln ist nicht zulässig.

• Die Sonderabschreibung fällt (wie viele KfW-Darlehen und andere Fördermittel) unter die De-minimis-Verordnung. 

Beispiel
Ein Vermieter errichtet ein Gebäude mit vier Wohnungen, die dauerhaft vermietet werden (je 80 qm, Bauantrag 2021, Fertigstellung 2022). Die Baukosten betragen 3.000 € je qm, insgesamt 960.000 €. 

Zwei Drittel der Baukosten (2.000 € je qm) werden steuerlich gefördert. Der Vermieter kann in den Jahren 2022 bis 2025 jeweils 32.000 € Sonderabschreibung (5 % auf 640.000 €) sowie 19.200 € lineare Abschreibung (2 % auf 960.000 €) geltend machen. Bei einem Steuersatz von 40 % führt die Sonderabschreibung zu einer jährlichen Steuerersparnis in Höhe von 12.800 €.

Achtung: Nach dem Gesetzeswortlaut ist diese Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau eine staatliche Beihilfe und es sind die europarechtlichen Beihilferegelungen zu beachten. Nach § 7b Abs. 5 Satz 2 EStG darf der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfen in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 € nicht übersteigen. Damit die Finanzverwaltung prüfen kann, ob die Beihilfehöchstbeträge eingehalten sind, hat der Steuerpflichtige für jedes Jahr des Begünstigungszeitraums Angaben zu den von ihm im jeweiligen Kalenderjahr der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung und in den zwei vorausgegangenen Kalenderjahren erhaltenen Beihilfen zu machen.

Bei Verstößen entfällt Sonderabschreibung rückwirkend

Wird gegen die Fördervoraussetzungen verstoßen, ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen. Solche Verstöße liegen beispielsweise vor, wenn die begünstigte Wohnung nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet wird oder die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. 

Tipp: Vermieter sollten schon bei der Kalkulation der Baukosten einen Puffer für ungeplante Zusatzkosten einplanen und die Obergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht voll ausschöpfen.
 

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